アメリカの銀行とつながる体制
物件価格の30％前後の自己資金で投資が成立するには、ローンを引ける銀行とのつながりが前提となります。
日本居住者の方が直接取引を始める際のハードルと、私のローンパートナーを通じた解決方法を整理します。
松田美紗妃 Compass所属：不動産エージェント ・ 詳しいプロフィール
物件価格30％の自己資金で投資が成立する前提
物件価格の30％前後の自己資金で投資が成立するケースがあるのは、アメリカのローン構造によるものです。
アメリカのローンには、借り手の年収などを見て判断するローンに加えて、物件の収益力（家賃収入とローン返済のバランス）をもとに判断する「アセットベースローン」と呼ばれる枠組みがあります。
このアセットベースローンを活用することで、自己資金を抑えた投資が可能になります。
詳しい仕組みは30％自己資金のページで整理しています。
ただし、この仕組みが現実に動くためには、外国人投資家にローンを出してくれる銀行・ローンパートナーとつながっている必要があります。
ここからが本ページの本題です。
日本居住者の方がアメリカの銀行と直接取引するハードル
日本居住者の方が、ご自身でアメリカの現地銀行に飛び込んでローンを申し込むことは、実際にはかなり難しいと感じています。
私が現場で接するなかで見えてくる理由を、順に整理します。
信用履歴（クレジットヒストリー）がない
アメリカの銀行は、ローンの審査において、借り手のクレジットヒストリー（米国内での入出金履歴やカード利用履歴の蓄積）を重視します。
アメリカ現地の銀行口座で入出金履歴がない場合、大半の銀行で申し込みの土台に乗らないという指摘があります。
日本で長年生活してこられた方が、ある日アメリカの銀行に行って「ローンを組みたい」と申し込んでも、判断材料となる履歴がないため、そもそも審査の土台に乗らないことが多い、ということです。
こうした指摘は、以下のような記事で整理されています。
外国人向けローンプログラムへのアクセス
アメリカには、外国人投資家向けのローンプログラム（Foreign National Loan）を提供する銀行があります。
クレジットヒストリーがなくても申し込めるプログラムですが、こちらにも条件があります。
外国人でも住宅ローンを組めるものの、物件価格の25％程度の自己資金が必要、または金利が高いなどの条件が設けられているケースがある、と整理されています。
外国人向けプログラムの条件は銀行ごとに異なります。
物件価格の何％を自己資金として求めるか、金利水準はどうか、返済期間をどう取るかなどは、それぞれの銀行のガイドラインによって変わります。
日本居住者の方がアメリカで投資を成立させるには、こうしたプログラムを扱う銀行のなかから、ご自身の条件に合う銀行・担当者を見つける必要があります。
ここが大きなハードルになります。
「誰だかわからない」というスタート地点
クレジットヒストリーがないということに加えて、もうひとつのハードルがあります。
それは「誰だかわからない」というスタート地点です。
アメリカの銀行から見たとき、日本居住者のお客様は、所得証明・職歴・資産背景・人物像のいずれも、確認に手間のかかる相手です。
書類はすべて英語、しかも米国の様式に合わせて整える必要があります。
やり取りもすべて英語で、時差をまたいで進めていただかなくてはなりません。
これは、日本国内で日本人が銀行に駆け込んでも、初対面では話が進みにくいことと同じ構造です。
アメリカでは、これに「言語」「時差」「書類の様式の違い」が加わります。
日本国内の不動産投資でも、金融機関の担当者とのつながりがローン審査の通りやすさに影響することがありますが、これはアメリカ不動産投資でも同様、と整理されています。
つながりがある状態で銀行に持ち込むのと、何もない状態で飛び込むのとでは、最初のスタート地点が大きく異なる、というのが現場での実感です。
日本国内の銀行の海外不動産ローンには制約がある
「だったら日本国内の銀行で借りればいいのではないか」と考えられる方もいらっしゃると思います。
実際、日本国内にも海外不動産向けのローンを提供する銀行はあります。
ただし、冒頭で述べたように、物件価格の30％前後の自己資金でローンを組める背景には、物件の収益力を重視する仕組みがあるのに対して、日本の銀行は借り手の年収や資産を重視します。
国土交通省の海外不動産市場データベースおよび、各銀行の公開情報からも、こうした制約が確認できます。
日本国内銀行を使う方法は、ご希望の物件・ご希望のエリアに必ず使えるとは限らないということです。
アメリカ現地のローン体制とつながっている方が、選択肢を広く持つことができます。
私のローンパートナーが間に入る
ここまでで、日本居住者の方がご自身でアメリカの銀行とつながるのは難しい、ということを整理しました。
私の取扱いでは、Compassの不動産エージェントである私と、提携している外国人向けローンを扱うローンパートナーが、日本居住者のお客様と銀行のあいだに立ちます。
実際にクローズしている実績があります
私のアメリカのローンパートナーは、既に英語の出来ない日本のクライアントさんと、私が通訳ややり取りに入り、実際に数件クローズしています。
ポイントは「実際に数件クローズしている」という点です。
仕組みとしてご紹介できるという話ではなく、英語が話せない日本居住者のお客様を相手に、現地の銀行とのやり取りを最後まで通してクローズした実績がある、ということです。
書類の作成、銀行担当者とのやり取り、必要に応じた通訳、条件交渉、サインの段取りまで、私が現地で動きます。
サポートが必要な場合には、ぜひご相談ください。
物件探しから銀行、出口戦略までワンストップ
私のサポートは、物件探し・ローン・購入手続き・運用・売却までを、ひとつの体制でつなげるかたちになっています。
物件探しの段階で「この物件はローンが組めるのか」「いくらの自己資金で成立するのか」を、私とローンパートナーで連携して見立てます。
物件を決めてから慌てて銀行を探すのではなく、見立てを持ったうえで動けます。
ご購入後の管理、そして売却（出口）まで含めて、同じ体制のなかでご相談いただける構造です。
日本の業者経由ではどうなるか
アメリカ不動産投資の窓口として、日本に拠点を持ち、現地の業者と提携している会社もあります。
このパターンでは、日本の業者が現地の会社と組み、間に入って手続きを進めます。
日本語で完結する点では便利ですが、構造上、日本側と現地側のあいだに中間のレイヤーが入ることになります。
現地のローンパートナー・エージェントと直接やり取りするのに比べると、間にひとつ階層が増えるかたちになります。
連絡の往復が増える、判断が伝わる速度が落ちる、コスト構造として中間の取り分が乗りやすい、といった点は構造上避けにくいところです。
私はロサンゼルスに在住し、Compassの不動産エージェントとして直接対応しています。
やり取りは日本語で可能で、間に中間業者を挟まない構造です。
このページの整理
アメリカでは、物件価格の30％前後の自己資金で投資が成立するケースがあります。
ただしこれは、外国人向けローンを出してくれる銀行とつながっていることが前提です。
日本居住者の方がご自身でアメリカの銀行と直接取引するのは、クレジットヒストリーがない・言語と時差・書類の様式の違いといったハードルがあります。
日本国内銀行の海外不動産ローンには対象エリアや担保条件の制約があります。
私のローンパートナーが間に入り、英語が話せないクライアントとのクローズ実績があります。
物件探しから銀行、購入、運用、売却まで、ひとつの体制でつながります。
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