「アメリカ不動産で節税できる」という話を、お聞きになった方は多いと思います。

高所得の会社員、士業、経営者の方を中心に、所得税の負担を軽くする方法として、長くアメリカ不動産投資が注目されてきました。

ただ、この節税の仕組みは、2020年度の税制改正によって大きく変わりました。改正前と改正後では、個人投資家が得られる効果がまったく違います。そして、改正後も節税の余地があるという話と、もう個人では節税できないという話の、両方がインターネット上に溢れています。

本ページでは、国税の現場で長く税務に携わってきた立場から、現在の状況を整理します。何ができて、何ができないのか。どのような条件のもとで効果が出るのか。何に注意する必要があるのか。これらを、根拠とともに説明します。

アメリカ不動産の特徴 ─ なぜ節税の話が出てくるのか

アメリカ不動産が節税の話と結びついてきた背景には、日本との市場構造の違いがあります。

日本の中古住宅は、築年数が経つにつれて建物の評価が下がっていきます。特に木造戸建ての場合、築22年を超えると建物の評価がほぼゼロに近くなり、土地の価値だけで取引されるケースも珍しくありません。

一方、アメリカでは事情が違います。中古住宅市場が活発で、メンテナンス次第で建物の価値が長く維持されます。築年数が古くても、適切に手入れされた住宅は建物としての評価が大きく残ります。その結果、購入価格に占める建物の割合が高くなりやすく、土地2:建物8という比率になるケースもざらにあります。

この「建物の割合が高い」という特徴が、減価償却を通じた税務上のメリットの源泉になっています。減価償却は建物部分にしか発生しません。建物の比率が高いほど、毎年計上できる減価償却費が大きくなり、不動産所得を圧縮できる、という構造です。

2020年度の税制改正で何が変わったのか

平成の終わりまで、アメリカの中古木造住宅を使った節税スキームが、富裕層の間で広く活用されていました。

築22年を超える木造住宅を購入すると、日本の税法上は法定耐用年数22年に0.2を掛けた4年で減価償却を計上できます。建物の比率が高い物件で、4年間に渡って大きな減価償却費を計上し、不動産所得を赤字にする。その赤字を給与所得や事業所得と通算することで、課税所得そのものを減らす。これが、改正前の節税の基本構造でした。

この仕組みは、税負担の軽減効果が非常に大きく、富裕層の節税策として広く知られるようになりました。

ところが、2020年度の税制改正により、個人が国外の中古建物を購入し、簡便法または見積法で計算した耐用年数で減価償却した結果生じた損失については、給与所得や事業所得との損益通算ができないことになりました。適用は令和3年度の確定申告からです。

改正の射程外に残されたもの

ここで重要なのが、この改正の対象範囲です。条文を正確に読むと、改正の対象は「国外中古建物」の「簡便法・見積法による減価償却で生じた損失」です。

ここで言う「建物」とは、建物本体のことを指します。建物に付随する設備や、土地に設置された構築物、室内の動産は、条文の対象外です。

たとえば、以下のものは改正の射程に含まれていません

つまり、購入した不動産を「建物本体」と「それ以外」に分解し、「それ以外」の部分について減価償却を計上することは、令和3年度以降も可能です。ここに、改正後も残された節税の余地があります。

コスト・セグリゲーションという手法

この「分解して減価償却する」という考え方を、コスト・セグリゲーションと呼びます。英語で「コスト（費用）」を「セグリゲーション（分別）」する、という意味です。

コスト・セグリゲーション自体は、新しい考え方ではありません。日本でも、商業ビルやホテル、工場など、大規模な不動産では昔から行われてきた減価償却の処理です。建物全体を一括で減価償却するのではなく、建物本体・附属設備・構築物・動産の四つに区分し、それぞれに定められた法定耐用年数で減価償却する。これは日本の税法上、認められた処理です。

具体的な耐用年数の目安

この区分のうち、附属設備・構築物・動産は、建物本体より短い耐用年数が設定されています。そのため、これらに該当する部分を切り出して個別に減価償却することで、購入後の早い時期に大きな減価償却費を計上できる、という仕組みです。

そして前章で確認した通り、これらの部分は2020年度改正の対象外であり、一定の要件を満たす場合、不動産所得の赤字を他の所得との損益通算の対象とすることができます。

効果が出る条件、出にくい条件

ここまでお読みいただいた方は、「では、自分の場合はどのくらいの効果があるのか」と思われるかもしれません。ここから先は、効果が出やすい条件と、出にくい条件を整理します。

物件規模

附属設備・構築物・動産に分解できる金額が、ある程度まとまっていなければ、コスト・セグリゲーションの効果は限定的です。小規模なコンドミニアムでは、共用部分の動産が含まれず、節税効果も小さくなります。一定の物件規模、たとえば数千万円以上の戸建てやマルチファミリー住宅で、効果が見えやすくなります。

なお、アメリカ不動産投資は、物件価格の30％程度の自己資金から始められます。物件規模を確保しつつ、自己資金の負担を抑える方法については、物件価格の30％の自己資金で投資できる仕組みのページで解説しています。

保有期間

附属設備・構築物・動産の減価償却は、購入後の早い時期に集中します。5年から7年の間に、相対的に大きな減価償却費を計上できますが、それを過ぎると減価償却額は小さくなります。購入後すぐに売却する短期保有では効果を実感しにくく、5年から10年程度の中期保有を前提に検討する方が、効果と現実が合います。

所得水準

減価償却によって不動産所得を赤字にしても、それを通算する給与所得や事業所得が小さければ、節税効果も限定的です。給与所得や事業所得が大きく、所得税率と住民税率を合わせた限界税率が高い方ほど、コスト・セグリゲーションを通じた節税効果を実感しやすくなります。具体的な目安としては、課税所得1,000万円以上の方で効果が見えやすく、2,000万円以上の方では効果が大きくなりやすい、と考えられます。

税務当局の立場から見た注意点

ここからは、私自身が国税の現場で見てきた立場から、注意点を申し上げます。

按分の根拠が問われます

コスト・セグリゲーションを行う際、最初に必要になるのが、購入価格を「土地」「建物本体」「附属設備」「構築物」「動産」に区分する作業です。この区分の根拠が、税務調査では必ず問われます。

アメリカの不動産業者やコスト・セグリゲーションの専門業者が作成したレポートが、根拠資料として使われることが多くあります。ただし、これらのレポートはアメリカの税務基準に基づいて作成されたものであり、日本の税務基準にそのまま通用するとは限りません。レポートの作成方法、按分の根拠、各区分の評価根拠を、日本の税務当局に説明できる形で準備しておくことが必要です。

レポートの作成プロセスが重要です

実地調査を伴わずに作成されたレポートや、推測で按分が決められているレポートは、税務調査で根拠として認められにくくなります。現地での実地調査、図面に基づく分析、写真による記録など、根拠が明確に示されているレポートを使うことが、現実的な備えになります。

物件選びと税務処理の両方が必要です

ここまでお読みいただくと、コスト・セグリゲーションは「うまく仕組みを使えば節税になる」と感じる一方で、「自分一人で正確に進められるか」という不安も生まれてくると思います。

正直に申し上げて、ご自身だけで進めるのは現実的ではありません。建物の比率が高くなりやすい物件を選ぶこと、按分の根拠資料を整えること、確定申告で正確に処理することは、それぞれ専門領域が異なります。現地の物件選定に詳しいエージェントと、国際税務に詳しい税理士の両方のサポートを受けることが、節税効果を実現しつつ税務リスクを抑える、最も現実的な道筋です。

売却時を含めたトータルでの評価

もう一点、必ずお伝えしたいことがあります。

減価償却によって計上した費用は、売却時に建物の取得費から差し引かれます。言い換えれば、購入から売却までの全期間で見ると、減価償却によって減った税金は、売却時の譲渡所得の増加分として、ある程度戻ってくる構造になっています。

この点で、コスト・セグリゲーションによる節税は、税負担を完全になくすものではなく、税負担のタイミングを後ろにずらす「税の繰り延べ」としての性格を強く持ちます。

ただし、繰り延べには意味があります。保有期間中に減税された分の手元資金を、別の投資や事業に活用できます。売却時の譲渡所得には、所得税・住民税合わせて約20%（長期譲渡）の税率が適用されますが、これは保有期間中の所得税・住民税の限界税率（高所得者で最大55%）よりも低い水準です。この税率差が、純粋な意味での「節税」効果として残ります。

したがって、いつ売却するか、いくらで売却するかという出口戦略が、コスト・セグリゲーションの効果を最大化するうえで決定的に重要になります。出口戦略まで含めた売却サポートのページもあわせてご覧ください。

ご検討の進め方

ここまでお読みいただいた内容を整理します。

「アメリカ不動産で節税できる」「もう節税できない」という、両極端の情報に惑わされず、ご自身の所得水準・投資目的・保有期間に照らして検討されることをお勧めします。

ご相談先について

本ページの内容は、現時点で公開されている法令と一般的な税務実務に基づいて整理したものです。

実際にコスト・セグリゲーションを活用される際の具体的な税務判断については、お客様の所得状況、物件の条件、保有計画に応じて、税理士への個別の確認が必要になります。

物件の選定や、購入後の運用、将来的な売却に関するご相談については、Compass所属の松田美紗妃エージェントが対応しています。次のセクションよりお気軽にお問い合わせください。

アメリカ不動産投資のその他のポイント

監修者プロフィール

国税局における経歴

1991年に大阪国税局に入局。国税局 調査第一部 国際調査課、国税局 調査第一部 特別国税調査官、国税不服審判所（本部）などを歴任。タックスヘイブン税制・移転価格税制などの国際税務、組織再編税制、金融税制など最先端の税務分野に携わる。

2012年、新聞報道された多くの大型事案を担当し、国税庁長官表彰を受ける。

現在の活動

主な研修・講演実績

著書